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“囤房者”开始集体抛售?楼市或重演6年前,4.7亿平米房子卖不动

发布时间:2020-06-10房产别墅
今年以来,楼市有两个“面目”。
一面,是部分城市的新房市场火热异常。
最近,杭州一个限价楼盘,959套房,引来近6万人报名,只为获得一次摇号的机会,网上登记系统因为集中在
今年以来,楼市有两个“面目”。
一面,是部分城市的新房市场火热异常。
最近,杭州一个限价楼盘,959套房,引来近6万人报名,只为获得一次摇号的机会,网上登记系统因为集中在5月24日-5月28日登记购房意向,而导致资料审核量过大,登记结果公示顺延3天,冻结资金超过了240亿。
更有深圳土豪戴口罩抢房、北京20分钟卖掉800套房、苏州12亿房源60秒抢购一空,这些让人感到现实魔幻的消息,不断的冲击购房者的心灵。
另一面,是二手房市场步入寒冬。
《5月国民安居指数报告》显示,全国二手房新增挂牌房产源量环比上涨18.9%,相比于4月份高达56%的增速出现了回落,但依然在持续增长。

以合肥为例,二手房挂牌量逼近7万套,近期出现剧增态势,是去年同期的4倍。
截止5月底,杭州二手房市场的库存量明显激增,目前已达到了近12万套。
苏州、西安等热门二线城市,二手房挂牌量也都突破了往年同期的新高。
如何理解新房和二手房市场的“冰火两重天”?
说到底,还是因为“房价倒挂”。
杭州、深圳等地之所以出现抢房,是因为地方严格限价,新房备案价远远低于周边二手房的挂牌价和成交价,在“价值洼地”、“买到就是赚到”的吸引力下,换做是谁,都愿意去搏一把。
但是,作为楼市风向标的一二线城市,当地的二手房市场成交情绪,才更加值得重视。
二手房挂牌量持续走高,只能说明市场成交情绪不旺,大家宁可去新房市场试水,也不愿意接盘二手高价房,更反映了买家期望值不断走低。

越是无法成交,卖房的人就越来越多,更多的房子就会挂出来,最终打压二手房价走低。
现在挂出去的房子卖不掉,其实是“囤房者”集体抛售的开端。
有人会说:既然是因为倒挂形成的房价差异,那押注买新房不就行了?
这样的观点明显具有局限性。
我们不妨来看一组数据。
中国证券报6月6日发了一篇报道:三四线城市房地产去库存压力上升,需求复苏不理想。
数据显示,5月以来,三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升,去化周期虽然持续缩短,从月初的125周降至月末的96周(24个月),但目前仍居高位。
易居研究院最新报告显示,截至4月底,全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%,并连续17个月同比小增,库存压力有所增加。

划重点:在存销比较大的前十个城市中,三四线城市占据9席,包括芜湖、香河、大厂、包头等。
啥叫存销比?
偏学术的解释是:在一个周期内,商品库存与周期内日均销量的比值,是用天数来反映商品即时库存状况的相对数。
说白了,存销比指的是还有多少时间能够把房子卖完,跟“去化周期”的概念差不多,即商品房待售量和某个特定时间平均成交量的比值。
按照96周的去化时间,4.7亿平米的新房库存,假设100平米一套房,也就意味着:现在全国有470万套房子卖不动!
这些城市,绝大部分都是位于中西部的三线以下小城市,包括前期大幅热炒,随后遭遇限购、限贷的环京、环深卫星城。
这就是新房市场的“幸存者偏差”。

我们都看到了杭州、深圳、南京、苏州在抢新房,但很少有人考虑是因为“限价”才造成的火热假象。
更值得重视的是,全国其他大量中小城市,目前的新房库存不容乐观,几百万套房,将近5亿平米的库存量,绝非短期就能消化掉。
事实上, 同样的现象在6年前就上演过,现在的楼市只是在重演2014年罢了。
中信建投黄文涛发布的数据,2014年2月,全国近4成银行上浮房贷利率,超1成银行停止二套房贷。

受到政策影响,房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑,到2014年9月达到-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。
到了2014年底时,全国房屋待售面积达到了7亿平米。
后来发生的事大家都知道了,在棚改货币化的助推下,各地的三四线城市房价水涨船高,库存直线下降,2018年时,去化周期一度缩短至2012年3月的水平,仅为10.3个月,创出了9年以来的新低。
如今,百城库存周期再度上升到24个月的水平。
库存总量的上升幅度,虽然还远远没有达到巅峰时的7亿平米,但是,随着购买力不断被稀释,棚改退潮,未来可能会有更多的房子卖不动,大量中小城市的新房,尤其是各地新城区开发的城郊、远郊楼盘,降价、打折、促销或将成为常态。
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